由森磊国际主办的
2021第六届深圳城市更新设计实践论坛
于2021年11月19日
在深圳威尼斯睿途酒店
圆满落幕
嘉宾合影
左起：吴卫、李健、薛依东、陈晨、宋聚生、朱宣、陈荣明
2021年11月19日下午，“2021第六届深圳城市更新设计实践论坛”在深圳威尼斯睿途酒店隆重举行。这是继2016年以来森磊国际成功举办的第六届城市更新主题论坛。
该论坛邀请了来自城市设计、政策法规、产业运营、设计企业等领域的专家、学者和设计师，通过不同的角度和视野，围绕城市更新下的城市设计、项目设计、产业运营、产业空间设计等方面的话题进行探讨。
论坛关键词：
城市更新 城市设计密码 消除边界 设计连接
产城融合 产业协同 产业配套 工业上楼
论坛分为主办方致辞、嘉宾分享课题和嘉宾对谈三部分。
论坛的演讲嘉宾一共有四位，他们分别是：
四位演讲嘉宾围绕城市更新下的城市设计和产业设计主题分享了各自精彩的项目设计案例及理论观点，探索城市更新下的城市设计要点及产业空间设计等各种问题，课题分享后，演讲嘉宾和观众进行了热烈而专业的探讨和互动。
此刻就让我们一起来回顾一下吧！
主办方致辞
森磊国际董事长/总经理李健先生致辞
主题演讲
一、宋聚生——《城市更新中的设计机会》
精彩总结：
1.通过城市设计的实际项目案例，论证在城市更新背景下的城市设计密码。城市设计的关键是建立“连接”：识别边界、设计连接、营造场所。
2.局部城市设计创作中的三次边界识别：
①城市设计的任务边界；
②功能与空间组织边界（一定要与城市和人群的生活相关）；
③城市设计影响/关联边界（城市功能关联范围）。
3.无论是多大规模的城市设计，都是从空间的连接到空间和人群的连接最后再到人和人的连接，最终达到消除边界，把时空感纳入人的场所的营造。
二、谈芳——《深圳城市更新设计要点指南》
精彩总结：
深圳的城市更新项目流程复杂且审批周期长，谈芳结合森磊多年来城市更新项目130多个案例的实践经验，以及市场其它典型案例作为补充研究基础上，总结性编制《深圳城市更新设计要点指南》文字+注解版，并配套《深圳城市更新设计要点指南》图示+案例版。
《深圳城市更新设计要点指南》文字+注解版 第一版
该指南包括政策法规、技术规范的刚性要求，同时也涵盖城市设计、公共空间等可以博弈的引导性的要求。指南从设计角度使城市更新项目有章可循、少走弯路、博弈有度。谈芳系统性介绍了该指南的使用方法，并通过分享实际项目在全过程的流程节点里掉过的坑、踩过的雷，为大家生动形象的论述了更新项目设计过程中在用地性质、技术指标、规划布局、公共配套、城市设计这五个层面里要注意的的几个要点。希望能通过跨学科的思维，指导森磊乃至行业在未来城市更新设计服务过程中更加专业。
三、陈晨——《湾区协同与产城融合下的产业载体设计思考》
精彩总结：
1.粤港澳大湾区产业结构较均衡，呈“微笑曲线”。湾区逐步建立起全方位推进“工改工”的政策体系。工改工已逐步取代类住宅化和商业地产模式，而面对“工改工”与“工改居商”相比成本高、回报慢的问题，综合提升策划、运营等技能尤为重要。
2.产城融合的概念和历史。陈晨结合自身企业经验，认为产城融合的驱动主体是产业，产业结构发生变化——附加值高、有技术含量的产业越来越多，产业的从业人员也随之发生变化。而城市作为一种匹配的产业配套，也会通过人这种载体而随之提升。陈晨详细阐述了当前深圳、佛山、广州、东莞四个城市在产城方面的政策和现状。深圳产城关键词：“产城空间整备”、佛山产城关键词：”工改联动开发“、广州产城关键词：“更新圈层产业要求”、东莞产城关键词：“工改工台账占比“和”临深片区≥60%“。
3.陈晨介绍了深圳产业发展历程以及产城政策下的产业载体设计。着重介绍了七大战略性新兴产业的产业配套设计建议。
4.最后，陈晨分享了企业的工改实践案例，详细介绍了产城融合下产业空间载体的各个技术要点。
四、郇昌磊——《解码工业上楼》
精彩总结：
通过对深圳片区及临深片区的工业上楼规范解读和大量实际项目调研和分析总结，深入研究了工业上楼在园区规划（五大流线、二区一平台）、建筑的平面设计、柱网设计、层高设计、荷载设计以及地下停车、客货电梯、吊装平台、卸货场地及卸货平台等有关工业上楼的各个细枝末节，通过大量数据和实际经验，全方位多角度解读工业上楼的各个设计要点。最后结合森磊国际的各种类型的产业项目案例，论证在设计中如何成功落实工业上楼的规划要点和技术要点。
各个演讲嘉宾分享的课题诚意十足、干货满满，很多嘉宾观众都投入热烈讨论并拍照记录。
嘉宾对谈
主题演讲后的嘉宾对谈更是精彩万分。参与对谈的嘉宾除了李健、宋聚生、陈晨，还有来自前力合科创副总经理、前力合创新发展董事长总经理、现宝鹰建设集团董事长薛依东，明昇集团总裁、前龙光地产副总裁朱宣以及广东沃洲城市更新有限公司总经理兼某知名大学深圳研究生院地产高级总裁班《城市更新操盘实务》讲师陈荣明。对谈由森磊国际设计集团总建筑师、技术管理委员会主任吴卫主持，引出许多行业备受关注的话题，探讨热烈而有趣。
嘉宾对谈
左起：薛依东、李健、陈晨、宋聚生、朱宣、陈荣明
森磊国际设计集团总建筑师、技术管理委员会主任吴卫主持嘉宾对谈
嘉宾对谈
精彩观点总结：
（按照发言顺序介绍）
薛依东：
产业有产业的规律。寻找一个产业项目，我个人认为它应该具备两个条件：第一是具备房地产属性，因为它的投资模型跟房地产是一样的——将来很大一部分收益是来自于土地的收益跟物业的增值。它比房地产多一个产业属性。产业属性是指它的集聚资源。同时产业需要一个核心的因素——人。创新需要人才，我们希望人才能够被吸引进来。人才关注的是舒适的工作环境、子女的教育和家人的健康。这些配套是产业非常关注的。
产业考虑最多的，不是项目做完以后能赚多少钱，而是怎么样让产业发挥它的效益。产业园能够有人入住，能够慢慢热起来。将来带动整个片区变成一个非常好的、比较完整的一个区域。
陈荣明：
城市更新和设计都以政策为导向。关于城市更新，住建部已经出台了防止大拆大建的通知。广州的城市更新开始的比较早且规模非常大，在更新的过程中出现了一些问题。如果将这些问题复制到全国各地其他城市的话，有可能会出更大的问题。对于城市更新设计来讲，广州市场变小，但全国市场在变大。我们可以把广东的经验教训借鉴到全国。这是第一点。
第二点，我们可以通过综合整治，微改造作为切入点来做城市更新。
第三点，防止大拆大建要控制建设的比例，在严控1:2的拆迁比的情况下，挖掘项目内部潜力。我觉得今天森磊做了一个非常有益的探索、探索和尝试，启发我们如何把项目做到精品。
城市更新经常提到有机更新。产城融合和TOD建设都属于有机更新。这给设计提供了很大的空间，在技术上也是一个挑战。
朱宣：
从政府的角度，城市更新是一座城市扩大再生产、全新的一次城市级的产业升级过程，它释放了城市的新产品。为政府创造了新的城市价值的机会，然后反过来用空间换时间的发展。这里面有政府诉求，有本地原住民诉求，有企业开发者诉求，还有很多配套工艺需求，所以它太复杂。它是政策推动、技术支持、企业来出苦力的这么一个过程。
如果我们没把城市更新想清楚，就会出现一个状况：城市更新会越来越慢。当然这不是坏事，因为过去的城市建设指标太差，我们的房地产品质也太差，所以过了二三十年就要推倒重建。我们去欧洲很多很漂亮的城市，三四百年了，你仍然觉得还能够再过三四百、上千年。但是深圳现在这些房子有可能你觉得拆了一点儿也不可惜。我们中心区或者新区建设都是40年50年产权的，房子都盖150米、200米。那到时候拆建吗？因为这种现代建筑，它的玻璃幕墙的寿命是20年。它到了40年，我们该怎么办？
深圳这座城市很年轻，没有经历过大灾难的考验。未来的城市更新，应该按照城市安全等级进行区域能量级的划分。简单说，所有的未来城市区域都应该是并联的逻辑，而不是串联的逻辑。
城市设计高于规划设计，高于建筑设计。
宋聚生：
整个城市其实是有一个容量。不管是任何一种建筑类型，其实它都有一个容量。它的内部功能置换总有一个趋势。我们可以对比国外很多发达国家的房子，都是上百年了。功能换了几轮了，它还在用。这是一个概念。
第二个概念是：房地产开发的逻辑适应一定的发展阶段。在全世界五百强的企业里，房地产企业可能不会有太多。未来也不会太多。就是不可能无限制的去建房子。房子要更新改造、重新换功能用途，这是一个很重要的概念。我觉得产业特殊需求的那些空间，有一些空间可以做很多的容纳和兼容。未来功能置换在可行的情况下更新是大有作为的。但是用房地产的逻辑往前走，能继续走多远，这个值得反思。
陈晨：
很多企业的需求是趋同的。希望大家能够多点关注产业，在研究产业载体的基础上，还可以多研究产业载体的客户。这个是非常有意义的，能够帮助我们少走很多弯路。载体的有效利用、综合整治也好，包括尤其是新建物业要更加要慎重。老的建筑不合适用可以接受，但如果新建的物业空着不合适用，那就是一个社会资源的巨大的浪费。希望大家合作起来，齐心合力使产业设计形成行业标准。
李健 ：
南山区的政府工作报告里提到，南山区五年内将以产业标杆为引领，打造高端智造以及总部办公，约有十公里的产业带，五年提供100万平方米的总部办公面积，一共200万连片的工业智造面积。这个量很大，那么这个市场到底有多少需求？我们的总部办公又有多少空置面积？旧的厂房能不能不拆，进行结构加固从而减少社会资源的浪费，适应现在一些高端智造的产业？森磊国际的产业项目很多，一类是平台型的产业园，适合多种产业的进驻，一类是为产业度身定做的产业园，如电连产业园。我们建筑师在做产业园设计的时候，有很大的责任去研究这些这些问题，我觉得不光是对自己企业，对国家也是很大的贡献。
最后大家的讨论从城市设计讨论到了元宇宙。规划设计师、建筑设计师，是站在上帝视角去做设计的，而普通使用者很难参与其中。未来是不是所有人可以通过元宇宙参与到城市设计中来呢？宋聚生教授认为未来我们每个人可以用数字身份参与另外一个世界的运行。对于元宇宙我们可以观察体会，至于他未来能什么样，现在很难想象，也只是想象，我们可以热情的去拥抱，等待。
后记：
2016年以来，森磊国际开始专注深圳城市更新设计。五年来，森磊参与不同阶段深圳更新项目设计累计130个，包括拆除重建和综合整治。2020以来，M0/M1产业类设计项目10余个。开展相关课题研究40项。做一件事很简单，但一直坚持做一件事却需要坚定的信念和毅力。对城市更新和产业设计，森磊做了非常勇敢和坚定的探索尝试。我们相信，一直坚持做一件事，一定会有收获。
公司介绍
森磊成立于2010年，是总部位于深圳的建筑行业甲级设计公司。在提供全专业、全过程设计的同时，森磊还为客户可提供消防、精审、绿建、 BIM、工业化等专项技术顾问与项目设计管理服务。森磊立足于城镇化、城市更新的设计实践，大力投入设计研发，积累了丰富的设计案例与研究成果，包括居住、商业、酒店、办公、教育、产业园和相关综合体，以及超高层建筑、超大体量建筑、公共交通连通、旧建筑改造等多种类型与形态。森磊秉承 “逐人才而居”的发展思路，分别在深圳、北京、上海、广州建立了子公司，汇聚了400位行业精英。
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